新城三季报难题与王晓松的回应

观点网 去库存和化债仍是新城控股的工作重心。

10月30日晚，新城控股发布的2024年第三季度报告显示，三季度营业收入176.59亿元，同比减少40.16%；归属于上市公司股东的净利润1.36亿元，同比减少31.57%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.62亿元，同比增长51.46%。

前三季度，新城控股营业收入累计515.63亿元，同比下降27.66%；归属于上市公司股东的净利润为14.55亿元，同比下降41.31%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润14.8亿元，同比下降27.63%。

实际上，相比起其他企业动辄百亿的计提和亏损，新城的表现已属不易。观点新媒体认为，这主要得益于企业早几年保守发展，包括减少拿地和还债缩表，反而在目前市场环境下保持了盈利。

新城控股于业绩发布后举行说明会，董事长兼总裁王晓松表示，未来公司将继续秉承高流项目保障供货，低流项目以销定产的原则，实现有回笼的销售，以稳定的现金流保交付、保开业、稳运营，持续响应政府“保交楼、稳民生”的要求，将“保交付”工作列为公司运营管理的重中之重。

现金流与销售难关

新城控股于公告中解释，期内收入下滑是报告期内房地产项目交付收入较去年同期减少；净利润下滑是因房地产交付毛利减少；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润的增加，则是去年同期工业用地处置产生的处置收益较多导致去年同期非经常损益较大。

现金流是新城控股面临的“难题”。公告显示，新城控股前三季度经营活动产生的现金流量净额为17.81亿元，去年同期为87.29亿元，同比下滑79.59%，三季度经营性现金流录得负值。

对此，新城控股称原因是年初至报告期末签约额减少，导致经营活动现金流入下降较多。

根据三季报，新城控股在不断去库存，存货数值从2023年末的1425.07亿元减少至三季度末的1243.29亿元。

体现在直观的销售上，今年前三季度，新城控股累计合同销售金额约318.33亿元，比上年同期下降47.11%；累计合同销售面积约431.51万平方米，比上年同期下降42.72%。

值得关注的是，下半年政策措施陆续出台，特别是在季度末宏观经济及行业政策出现超预期的重大转机，市场信心得到较大提振，但新城的销售尚未出现好转迹象。

9月份，新城控股合同销售金额约22.91亿元，比上年同期下降60.09%；合同销售面积约28.43万平方米，比上年同期下降63.64%。

销售下滑仍是不小的问题。管理层对此回应，8月以来，公司调整营销策略，逐渐进行折扣回收。在此营销策略下，公司销售均价由1-7月的7250元/平米（含车位）提升至8-9月的8181元/平米（含车位）。

与此同时，新城控股发力轻资产代建业务。

新城建管是新城控股旗下专注于房地产代建代管领域的业务平台，涵盖住宅、商业、酒店、办公等多元业态。2024年上半年，新增签约管理面积达到352万平方米。截至中期累计在管项目超过90个，其中商业综合体超过50个，累计在管总建面超1300万平米。

土地投资方面，王晓松称，公司将保持对土地市场的敏感度，根据市场及自身资金计划进行综合排布，以轻重并举的方式择机获取优质土地。

还是商业作为缓冲垫

某种程度上，新城控股得益于“住宅+商业”双轮驱动的带来的缓冲作用，特别是商业地产板块作为公司增长的第二引擎，对整体业绩的贡献日益显著，为公司带来了持续稳定的现金流。

观点新媒体获悉，今年前三季度，新城控股商业运营总收入为94.84亿元（即含税租金收入），包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入；2023年同期公司商业运营总收入为81.31亿元（即含税租金收入）。

截至中期，新城控股已实现137个大中城市、201个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1527.98万平方米，出租率达97.24%。

债务方面似乎也并不轻松，存在短期偿债压力。

截至2024年6月末，新城控股有息负债为558亿元，较2023年末压降13亿元；整体平均融资成本6.05%，较2023年末下降15个bp。

但据三季报披露，期末有息负债余额约573亿元，较6月末有息负债余额有所增加。对此，王晓松称，随着国家相关政策不断出台，金融机构对公司的支持力度加大，因此9月末有息负债余额较6月末有所增加。

另外，截至2024年三季度末，新城控股短期借款为6.81亿元、一年内到期的非流动负债125.42亿元。同期，持有货币资金仍在下滑，从2023年末的189.71亿元降至133.17亿元，期末现金及现金等价物余额为102.25亿元，比上年同期减少63亿元。

王晓松称，依托吾悦广场本身优质的资产基本面和不断增长的运营实力，商业板块持续为公司的融资性现金流带来增量。截至9月末，公司剩余仍有约30个已开业吾悦广场处于尚未抵押状态，以满足未来融资需求。

值得关注的是，综合消息得知，今年7月，新城创始人王振华就已经服刑期满，回归并逐步介入公司事宜，包括召集高管团队开会、巡查城市项目等。